宝龙地产来到生死时刻？

撰文|杆姐&编辑|雯雯（欢迎关注她）

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宝龙地产到底会不会迎来好消息？

近日，宝龙商业发布公告：

由于集团就完成交易后收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场近日波动，董事会经慎重考虑后，议决主动终止协议项下的交易。因此，于2022年6月6日，公司子公司上海商盛与宝龙控股子公司宝龙富闽订立终止协议，以即时终止协议。上海商盛并未向宝龙富闽支付保证金。鉴于终止事项，交易不会进行，上海商盛与宝龙富闽在协议下各自所有的责任及义务应予释放和解除。

表述太复杂，杠杆地产翻译成一句话，宝龙商业终止收购宝龙控股旗下上海办公楼宇。

同时又传出消息，宝龙地产正与中国华融，就前者位于杭州市滨江区的写字楼出售事宜进行洽谈。

债务压顶的宝龙地产，制定了庞大的资产处置计划。

可以说这些资产能否卖出去，并收获一个不算太差的对价，对宝龙地产简直太重要了，甚至在杠杆地产看来或许攸关生死。

01

债务压顶

根据宝龙地产年报的披露，截至2021年末，借款总额约为729.58亿元。

2020年末，该数字为665。67亿元，2021年底较2020年末，增加约9.6%。

如果只看增长的幅度，似乎也还好，但如果把绝对数字和销售、营收拿来比较一下，还是要震惊。

2021年，宝龙地产合约销售额首次突破千亿元，刚好1000亿元出头，而营收只有399亿元。

这么一看，宝龙地产的债务压力，也就更方便杆友理解。

具体来说，借款包括银行及其他借款约439.59亿元、公司债券约89.94亿元、短期融资券约

3亿元、商业按揭支持证券约23.29亿元、资产支持证券约12.76亿元，以及及优先票据约161亿元。

其中1年内到期的借款为220.23亿元，比2020年底的206.01亿元增加了十来亿元。

在借款总额中，杠杆地产看到年报披露，宝龙地产1年后到期的借款约509.35亿元。

感受如何？

而截至2021年末，提宝龙地产现金及现金等价物及受限制现金250.68亿元，这其中受限制存款及现金约有56.61亿元，也就是说宝龙地产能自由支配的现金及现金等价物约为194.07亿元，不足以覆盖其1年内到期的220.23亿元短债。

基于此，宝龙地产2021年的净负债比率比2021年上升2.8个百分点，为76.7%。

因为借款总额升了，宝龙地产2021年的借款成本也水涨船高，同比上升20.5%，为51.93亿元。

如果看总负债，更是高达1800亿元，比2020年末增加了近400亿元，其中约有162亿元是合同负债增加的，其他主要增加项除了借贷外就是贸易及其他应付款。

对了，“小债看市”统计，目前宝龙地产存续数只美元债，存续规模超20亿美元，其中将有两只合计5亿美元债于年内到期。

图表来源|小债看市（特此感谢）

年报挨个披露了每一笔债务，包括美元债务。

如下图。

还有一些我就没一一截图，上图供杆友理解。

02

经营不易

根据2022年4月宝龙地产的未经审核营运数据，当月宝龙地产合约销售额30.96亿元，前4月合约销售为152.11亿元。

目前（截至2022年6月8日下午13点），宝龙地产尚未披露5月销售数据。

按照中国指数研究院的数字，杠杆地产看到，宝龙地产1-5月销售额190.2亿元，同比减少55.2%，当月排43名。

应该说，这个情况没有任何意外、大惊小怪，几乎很少有房企例外，大家都是这样。

而没有较多的销售额，现金流怎么维持、债务压力如何对付？

和其他大部分房企一样，杠杆地产从宝龙地产2021年年报中，看到了诸多以降为主题的数据。

这一个观察，此前我也写过。

比如营业收入同比增速12.4%，似乎是近9年来仅次于2017年的第二低。比2020年低了20多个百分点。

图表来源|同花顺（特此感谢）

不过宝龙地产营业收入能增长已经很不错，之前地产年鉴里还写了很多负增长的房企。

毛利润宝龙地产2021年也降了，数据为125.19亿元，同比降幅2.3%；净利润73.36亿元，同比降幅16.78%，归属净利润降幅1.66%，为59.92亿元。

有意思的是2020年宝龙地产的非控股权益应占利润似乎异常地高，为26.71亿元，2019、2021年分别为19.07亿元、13.06亿元。

同样下降的是宝龙地产的毛利率和净利率，2021年分别为31.37%、18.38%，同比分别下降约5、6个百分点，这个降幅放在2021年其实也还好。

另一降幅明显的是拿地。2021年宝龙拿地29块，总建筑面积约534.38万平米， 同比大幅减少43.2%。按面积计算，其全口径拿地销售比从去年同期的1.76明显下滑至0.83。这也是大部分房企的过冬手段。

值得注意的是，宝龙2021年新拿的地里很多都是三四线城市。

再就是财务方面，2021年宝龙地产的现金及现金等价物及受限制现金同比减少11.3%，为250.68亿元。

融资成本降了一点点，从2020年的6.44%降到6.42%，这个数据对于民营房企来说，还算马马虎虎不错了。

03

资产处置、债务展期、债务置换很重要

2022年4月初，杠杆地产注意到，宝龙地产曾发布一则公告，“海外监管公布偿还于2022年到期的3.9%优先票据的资金汇款”。

如下图，我们注意到，这笔优先票据2亿美元。

这其实说明一个浅显的道理，在有办法的情况下，谁都不想违约。

这事关信用，事关未来的机会和前途。

如杠杆地产上文所述，宝龙地产的压力是显著的。

销售都别说增长，短期要回正也是不容故意的，那么应对债务压力，可能的办法无外乎资产处置、债务展期、债务置换等。

比如宝龙商业决定，终止收购宝龙旗下这栋位于上海的办公大楼，假设近期可以卖给其他竞购者，还行，假设卖不出去，那意味着资产处置的进度似乎不理想。

据悉，这楼准备的交易代价是8.68亿元。

放在好的历史光景，不就8、9亿元，但是放到现在大概是另外一个概念。

另外，宝龙地产日前和中国华融，杭州写字楼的出售也备受关注。

宝龙方面最初开价接近30亿元人民币，近期已降至19亿元人民币。有消息人士表示，这笔交易近期落地存在难度，因为华融对位于一二线城市的住宅资产更感兴趣，且该写字楼包含不超5亿元人民币的存续债务。

对此，杠杆地产无法判断真假，但可以想见，资产处置也不是那么容易。

报道说，据YY评级报告，宝龙6-12月还有45.15亿元境内债（含ABS）+6亿美元境外债面临行权或到期，折合人民币约85亿元。

集中兑付压力下不容喘息，此前宝龙拿出融资及偿债计划：

1）出售写字楼和长期出租公寓（价值150-200亿元）；2）抵押39个购物商场和酒店（价值200-250亿元）。

我们暂时无法判断是否实现。

对了，资产处置同时，如部分房企通过债务展期、债务置换等应对，也是很好的。

祝宝龙地产好运。

本文未标注出处的财务图表，均源自宝龙地产、宝龙商业有关公告，特此说明并致谢

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